不動産投資を学ぼう
不動産投資の際には、必ず地震に強い物件を選んでください。地盤についても、軟弱な地盤に建てられた場合には、地震に耐え切れません。不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。新耐震基準は、あくまで守らなければならない最低基準です。また、親から受け継いだ土地の有効活用として不動産投資を考えている人もいるでしょう。埋立地などは、地震によって液状化してしまうこともあります。また、1981年以降に建てられた物件でも新耐震基準前に建築許可を受けて、施工されたものもあります。
自治体によっては、無料で耐震診断を行っている場合がありますので、そのようなサービスも上手に活用しましょう。借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる地上権と貸借人の権利である貸借権のことです。不動産投資を行う際には、物件の構造計画書と竣工図を入手して構造計算専門の専門家による耐震診断をうける、物件の耐震判断をしてもらう、などの対策をしておきましょう。ここでは、不動産投資を始めるにあたって不動産とは何かを考えてみましょう。また、日本では土地と建物は別のものとして扱われ、そのため、土地と建物は別々に売買できます。しかし、構造計算書の偽装問題が起こったように、必ずしも1981年以降建てられた物件であっても耐震基準に満たない場合もあります。不動産は、人が生活する基礎となるものです。
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大地震のたびに改正され、現在は、1978年の宮城県沖地震の被害を受けて1981年に設定された震度6でも倒壊しない耐震基準となっています。建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。日本は地震の多い国なので、地震による建物の倒壊を防ぐため、建築基準法により耐震基準が定められています。免震構造などにより耐震性に優れた物件も建てられていますので、不動産投資で物件を選ぶ際には、どのような地盤に建築されていて、どのような耐震構造になっているのかなど、安全に配慮した確認を怠ってはいけません。この他には、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もあります。そのため、価格が低迷している間に不動産を購入し、不動産投資を考えている人は少なくありません。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建物だけでなく、土地に生えている樹木なども含まれます。さらに、自分で利用する自用・他人に貸す目的の賃貸用に分けることができます。1995年の阪神淡路大震災でも、この新耐震基準前に建てられた住宅が多く被害を受けました。不動産は、目的別に分けると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。土地の権利には、所有権と借地権があり、所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。不動産は、立地や交通条件が良い優良物件であれば不動産の価格が低迷していても、その賃貸料金は急激には下がりません。
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不動産賃貸料は1998年〜2006年間に倍増、不動産価格は中国の経済成長とともに急騰を続け、中国国民年収の20〜30倍の価格となり、高すぎて手の届く値段ではなくなりました。このように今後の中国への不動産投資の動向がどのように動くかが注目されているのです。住宅価格の高騰は大きな社会問題となり、2005年には中国政府は不動産課税を強化し、2007年には外国企業や外国人による不動産購入の制限が発表されました。
中国の不動産業界は右肩上がりの成長を続け、デベロッパーは不動産投資を続けてきました。この結果、デベロッパーの資金繰りも悪化していると言われています。しかし、1990年に法制度が改正され、個人による住宅取得が可能になりました。
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中国では、国有企業が社員に住宅を提供する住宅配給制度が採られていました。その結果、北京や上海、広州などの大都市を中心とする不動産の開発ラッシュとなりました。しかし、欧米の金融経済悪化を受けて、外国人投資家の中国をはじめとするアジアへの不動産投資への注目は依然として続いています。
2008年9月、モルガン・スタンレーが世界の不動産を対象とする投資ファンド「モルガン・スタンレー不動産ファンドVII・グローバル」を設定し、中国に1割以上を投資することを発表しました。そして、急激なインフレを受けての金利引き締め、アメリカのサブプライムローン問題やリーマンショック、北京オリンピックの閉幕を受け、不動産価格の値下がりが始まっています。
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